Por André Querino
I. Das garantias propriamente ditas
Ao exigir garantia, o locador previne-se quanto eventual inadimplência por parte do locatário. Esse respaldo legal encontra-se estampado no artigo 37 da Lei do Inquilinato.
O referido diploma determina que o locador observe, para sua exigência, uma das quatro modalidades de garantia, quais sejam:
(i) caução: trata-se de depósito de três vezes o valor do aluguel, a fim de garantir o adimplemento da obrigação;
(ii) fiança: trata-se de espécie do gênero caução. Ocorre quando uma pessoa obriga-se ao pagamento de eventual dívida contraída e não saldada por outra. Importante destacar a necessidade da fiança se dar por contrato escrito e que se o pretenso fiador for casado (exceto pelo regime separação total), não pode prestá-la sem a autorização do seu cônjuge, sob pena de sua ineficácia total (Súmula n. 332 do STJ);
(iii) seguro de fiança locatícia: trata-se de garantia adquirida numa tríplice relação entre a seguradora, o locatário e o locador, abarcada por contrato, de modo que diante de eventual inadimplemento, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento.
(iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: a aquisição de quotas, pelo locatário, em determinado fundo de investimento, que serão cedidas em parte (transferidas), em regime fiduciário, ao locador, que, diante de eventual inadimplência, possa resgatar as quotas.
II. Dos cuidados necessários na observância da lei
Mas atenção, todo cuidado é necessário, pois ao proceder com o direito que lhe é pertinente, o locador deve ater-se ao fato de que tais exigências não são cumulativas, ou seja, não se pode, em nenhuma hipótese, exigir mais de uma garantia, sob pena de nulidade.
E mais, ao violar os direitos do locatário, agindo em desacordo com a lei, dada a exigência de mais de uma garantia, o locador incorre em contravenção penal, punível com prisão variável de (5) cinco dias a (6) seis meses ou multa de (3) três a (12) doze meses do valor do último aluguel atualizada, revertida em favor do locatário (art. 43, II, da Lei do Inquilinato).
Na dúvida, consulte um advogado de sua confiança. É muito comum que as pessoas não deem a devida importância, por acreditarem que a locação de um imóvel de sua propriedade é de simples resolução e, por vezes, utilizam contratos facilmente encontrados na rede mundial (internet), entretanto, um contrato de locação mal elaborado pode, por seus efeitos jurídicos, trazer prejuízos inimagináveis.
É essencial que na relação entre locador e locatário haja equilíbrio, com base em medidas preventivas que podem afastar situações que impliquem em perdas significativas. Portanto, consulte, sempre, um advogado de sua confiança.